施某进与胡某仁等执行监督案

买受人以拍卖公告未披露涉案土地的规划设计条件超过有效期为由请求退还保证金的，应予支持

入库编号：2024-17-5-203-058

关键词：执行 执行监督 拍卖 瑕疵 保证金

基本案情

施某进与景德镇某成房地产开发有限公司等合作合同纠纷一案，江西省景德镇市中级人民法院（2014）景民一初字第7号民事判决发生法律效力并进入执行程序后，景德镇市中级人民法院作出（2015）景执字第4-2号执行裁定，拍卖被执行人景德镇某成房地产开发有限公司名下位于江西省景德镇市的国有土地使用权。景德镇丁公司对涉案土地作出估价报告，在土地利用条件设定部分载明：依据景德镇市城市规划局（2002）规条字第101号《规划设计条件通知书》（有效期自2002年10月17日至2021年10月16日），待估宗地容积率＜2.0，建筑密度＜38%，按照最有效利用原则，评估设定容积率为2.0，建筑密度为38%。2018年1月29日，景德镇市中级人民法院在司法网络拍卖平台某宝网上公开发布关于拍卖被执行人景德镇某成房地产开发有限公司名下位于江西省景德镇市的国有土地使用权及地上建筑物的公告，并定于2018年3月1日至2日，在司法网络拍卖平台某宝网公开司法拍卖。在该拍卖公告中载明：“三、咨询、看样的时间及方式：自2018年1月30日起至2018年2月28日止接受咨询（双休日除外），有意者请与执行法院联系”；“六、特别提醒：标的物以实物现状为准，景德镇市中级人民法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”另在拍卖须知中载明：“二、本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实信用’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人及竞买人必须遵循本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任”；“九、……请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”

2018年2月28日，胡某仁通过拍卖平台某宝网交纳规定的200万元保证金获得了竞买资格。经过46轮竞价，胡某仁以25149040元的最高出价竞买成功，但其未在规定的2018年3月10日前交纳剩余拍卖价款。经景德镇市中级人民法院多次催促，胡某仁仍不交纳，该院遂于2018年3月21日作出（2015）景执字第4-9号执行裁定，重新拍卖涉案土地，对胡某仁所交保证金200万元不予退还。2018年4月9日，景德镇市城市规划局出具《关于景德镇市中级人民法院执行局来函的回复函》。4月17日，该局又出具《关于胡某仁来函的回复》。两份函件均称，依据2015年江西省人民政府批准的《景德镇市城市规划总体规划（2012-2030）》，该局于2017年组织编制了《景德镇市河西老城区控制性详细规划》。按照城市规划要求，为避免城市规划建设的碎片化，有利于推进整治更新整体性和有序性，本案拍卖的景德镇某成房地产开发有限公司名下土地使用权涉及的土地应与地块北侧、西侧城市建设用地进行整合，方可满足上述城市规划的要求，由于该涉案土地系“xx花园”二期剩余土地缺少控制性详细规划条件的指导，且分割出的二期用地规划条件已经超出了有效期，因而该土地规划条件无效。

胡某仁不服（2015）景执字第4-9号执行裁定，向景德镇市中级人民法院提出执行异议，请求退还其交纳的200万元保证金。景德镇市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）赣02执异10号执行裁定，撤销该院（2015）景执字第4-9号执行裁定的第二项，退还胡某仁交纳的网络司法拍卖保证金200万元。申请执行人施某进不服，向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2018年7月11日作出（2018）赣执复47号执行裁定，以事实不清、证据不足为由撤销景德镇市中级人民法院（2018）赣02执异10号执行裁定，发回该院重新审查。景德镇市中级人民法院重新审查后，于2018年8月13日作（2018）赣02执异16号执行裁定，撤销该院（2015）景执字第4-9号执行裁定的第二项，对胡某仁交纳的网络司法拍卖保证金200万元予以退还。施某进不服，向江西省高级人民法院申请复议。江西省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）赣执复66号执行裁定，驳回施某进的复议请求，维持景德镇市中级人民法院（2018）赣02执异16号执行裁定。施某进不服，向最高人民法院申诉。最高人民法院于2020年9月30日作出（2020）最高法执监220号执行裁定，驳回施某进的申诉请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点问题为竞买人以拍卖的涉案土地使用权规划设计条件超过有效期为由悔拍，应否退还其交纳的保证金。

人民法院在执行程序中拍卖被执行的财产，应当按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《规定》）第十二条的规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。《规定》第十四条同时规定了应当在拍卖公告发布时予以特别提示的事项，其中包括拍卖财产已知瑕疵和权利负担等。本案中，景德镇市中级人民法院通过网络司法拍卖的方式，对涉案土地使用权进行拍卖，应当在拍卖前查明拍卖财产现状、已知瑕疵及权利负担等内容，并在拍卖公告中予以载明。同时，还应当对拍卖财产已知瑕疵予以特别提示。虽然景德镇市中级人民法院发布拍卖公告时，有关涉案土地使用权的估价报告也同时予以了公布，报告中载明土地利用条件设定是依据景德镇市城市规划局（2002）规条字第101号《规划设计条件通知书》，但是拍卖公告、拍卖须知、估价报告中均未明确披露《规划设计条件通知书》已超出有效期的事实，拍卖公告及拍卖须知中亦未特别提示该超出有效期的事实可能造成的风险。

同时，从2018年4月9日景德镇市城市规划局向景德镇市中级人民法院所作复函的内容来看，按照2017年《景德镇市河西老城区控制性详细规划》要求，涉案土地开发利用必须整合地块北侧、西侧城市建设用地，方可满足城市规划要求。由于缺少控制性详细规划的指导，且分割出的二期用地规划条件已经超出了有效期，故该分割出的二期用地规划条件是无效的。因此，从上述复函内容看，涉案土地使用权《规划设计条件通知书》超出有效期，其原规划已不能满足目前的城市规划要求，原规划条件无效。景德镇市中级人民法院未在拍卖时对上述情况予以公示及说明，竞买人根据拍卖公告及估价报告披露的信息，对开发利用涉案土地已有预期，规划条件无效导致存在其竞买目的无法实现的风险。《规定》第三十一条规定了当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖应予支持的几类情形，其中就包括由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的情形。故本案竞买人胡某仁未再交纳剩余价款，并主张景德镇市中级人民法院应将保证金予以退还，存在法定理由。景德镇市中级人民法院裁定退还胡某仁200万元保证金，并无不当。故法院依法作出如上裁判。

裁判要旨

执行法院对涉案土地使用权进行网络司法拍卖，应当在拍卖前查明拍卖财产现状、已知瑕疵及权利负担等内容，并在拍卖公告中予以载明、对已知瑕疵予以特别提示。执行法院在拍卖时未对涉案土地使用权《规划设计条件通知书》超出有效期的事实及可能造成的风险予以公示及说明，竞买人根据拍卖公告及估价报告披露的信息，对开发利用涉案土地已有预期，规划条件无效导致存在其竞买目的无法实现的风险。此时竞买人主张退还保证金，应予支持。